Geht es um die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen oder sonstigen Verwaltungsmaßnahmen, so gilt seit geraumer Zeit der Grundsatz, dass zum Zeitpunkt der Beschlussfassung - teilweise soll dies sogar bereits mit der Einladung erfolgen - drei Vergleichsangebote vorliegen müssen.
Wurde eine Maßnahme beschlossen, ohne dass sich die Gemeinschaft zuvor einen Überblick über die Preise und die Leistungen verschiedener Anbieter durch Einholung von mindestens drei Vergleichsangeboten verschafft hatte, so konnte der entsprechende Beschluss durch einen Eigentümer mit Erfolg angefochten werden. Nach Meinung der Gerichte sei die Beschlussfassung dann ohne hinreichende Tatsachengrundlage erfolgt. Ein solcher Beschluss widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung und sei aufzuheben.
Bedenkt man, dass es den Verwaltern teilweise trotz intensiver Bemühungen nicht schlichtweg nicht gelang, Anbieter zu finden, die bereit waren ein Angebot abzugeben, so war diese Rechtslage überaus unbefriedigend. Auf der Grundlage einer regelrechten Förmelei wurden Beschlüsse durch die Gerichte kassiert.
Dies scheint sich nun (endlich) zu ändern!
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 10.02.2023 (V ZR 246/21) nämlich hierzu folgendes (sinngemäß) ausgeführt:
"Ein Beschluss kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn der Grund für fehlende Vergleichsangebote nachweislich darin liegt, dass trotz ausreichender Anfragen keine weiteren Angebote abgegeben wurden." (Rn 15)
Wichtig ist also, dass der Verwalter nachweisen kann, dass er sich nicht ausgeruht hat, sondern sich nach bestem Wissen und Gewissen um ausreichende Anfragen bemüht hat. Liegen dann bei Beschlussfassung trotzdem weniger als 3 Vergleichsangebote vor, so soll der Beschluss nicht wegen fehlender Vergleichsangebote anfechtbar sein.
Fazit:
Die Entscheidung des BGH lässt die WEG-Rechtler und Verwalter aufatmen. Endlich wird davon Abstand genommen, die Einholung von Vergleichsangeboten zum formalen Selbstzweck zu machen. Wenn die Marktlage keine Vergleichsangebote hergibt, weil die Anbieter schlichtweg kein Interesse daran haben, ein Angebot abzugeben, so war es kaum nachvollziehbar, dass ein Beschluss trotzdem nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen soll. Denn es gilt im WEG-Recht auch der Grundsatz der Privatautonomie der Eigentümer: Wenn diese sich dafür entscheiden, trotz des Mangels an Vergleichsangeboten den einen Anbieter zu beauftragen, der ein Angebot vorgelegt hat, so erschließt sich nicht, warum dieser eindeutige Wille der Mehrheit kassiert werden soll.
Wichtig ist jedenfalls nun, dass die Verwalter Ihre Bemühungen "gerichtsfest" dokumentieren und bestenfalls auch einmal bei einem Anbieter nachhören - und auch dies wiederum dokumentieren -, wenn auf eine Anfrage kein Angebot eingeht.
Zum Autor:
Rechtsanwalt Jörg Bach ist Gesellschafter und Partner der Kanzlei EISENBEIS PARTNER.
Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und vertritt deutschlandweit namhafte Bauunternehmen und WEG-Verwaltungen bei der Durchsetzung ihrer Rechte.
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