In der WEG-rechtlichen Praxis werden vom WEG-Verwalter oftmals Tätigkeiten eingefordert, die der Verwalter nach WEG-rechtlichen Grundsätzen eigentlich nicht zu erbringen hat. Die Eigentümer betrachten einen Verwalter regelmäßig als "Mädchen für alles". Gerade bei einem möglichen Instandsetzungs- oder Instandhaltungsbedarf und sich hieran anknüpfenden Baumaßnahmen stellt sich die Frage, inwieweit der Verwalter diese überwachen muss. Immerhin ist er kein Architekten oder Bauingenieur.
Dass der Verwalter gleichwohl Baumaßnahmen "wie ein Bauherr" betrachten und überwachen muss, hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung am 19.07.2019 (V ZR 75/18) klargestellt.
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wurden im Jahr 2011 in einer Eigentumswohnung Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschaftseigentum festgestellt. Der Verwalter war zugleich der Geschäftsführer des Bauträgers, der das Objekt errichtet hatte. Wegen der Feuchtigkeitsschäden wurde ein Sachverständigengutachten eingeholt, welches im November 2011 im Rahmen einer Eigentümerversammlung besprochen wurde. Die betroffene Wohnung ging im Dezember 2011 in das Eigentum eines Erwerbers über. Im Januar 2012 erklärt der Verwalter in seiner Funktion als Geschäftsführer des Bauträgers, dass er die Mängel beheben werde. Im November 2012 erklärt der Verwalter, nunmehr in seiner Funktion als Verwalter, dass die Mängel behoben seien. Im Jahr 2014 stellt sich heraus, dass die Mängel, entgegen der Aussage des Verwalters, nicht behoben worden waren. Aus diesem Grund fordert der Erwerber Schadenersatz vom Verwalter.
Der Bundesgerichtshof sieht den Schadensersatzanspruch dem Grunde nach als gegeben an. Seiner Auffassung nach habe der Verwalter im Jahr 2012 gegen seine Verwalterpflichten verstoßen, da er die angekündigte Mängelbeseitigung offenbar tatsächlich nicht kontrolliert und die Eigentümer insoweit auch nicht über mögliche Anhaltspunkte für das Fortbestehen des Mangels unterrichtet habe. Aus diesem Grund wären die Eigentümer nicht in der Lage gewesen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen.
Fazit:
Die Entscheidung steht im Einklang mit der herrschenden Meinung des Schrifttums. Hiernach muss der Verwalter Bauleistungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, wie ein Bauherr überwachen und, sollten sich Anhaltspunkte dafür zeigen, dass ein Mangel besteht, die Eigentümer unverzüglich unterrichten, damit diese in die Lage versetzt werden, einen Beschluss zum weiteren Vorgehen zu fassen.
Bestehen demnach Unklarheiten, ob ein Mangel am Gemeinschaftseigentum tatsächlich beseitigt worden ist oder, ob Baumaßnahmen ordnungsgemäß ausgeführt worden sind, so darf sich der Verwalter nicht ausruhen und hoffen, dass keine Probleme entstehen. Vielmehr hat er die Eigentümergemeinschaft proaktiv zu informieren, insbesondere, wenn die Ordnungsmäßigkeit der Leistungen unklar ist.
Zum Autor:
Rechtsanwalt Jörg Bach ist Gesellschafter und Partner der Kanzlei EISENBEIS PARTNER.
Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und vertritt deutschlandweit namhafte Bauunternehmen und WEG-Verwaltungen bei der Durchsetzung ihrer Rechte.
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