Baulärm auf dem Nachbargrundstück berechtigt den Mieter zur Mietminderung

Ein klassischer Streitpunkt in der täglichen Mietrechtspraxis ist die Frage, ob der Mieter wegen Lärmbelästigungen die Miete mindern kann, also die Frage, ob eine Lärmbelästigung einen Mangel der Mietsache darstellt.

Die Frage Kann unproblematisch mit JA beantwortet werden, wenn die Lärmbelästigungen aus dem gleichen Haus stammen, beispielsweise durch einen weiteren Mieter in der darüber oder darunter liegenden Wohnung verursacht werden.  Dann wird dem Vermieter im Prinzip das Fehlverhalten seines anderen Mieters "zugerechnet". Er kann Einfluss nehmen und durch Maßnahmen, beispielsweise eine Abmahnung oder gar eine Kündigung, die Belästigungen abstellen. Während der Dauer der Lärmbelästigungen stehen dem betroffenen Mieter Gewährleistungsansprüche, also auch ein Recht zur Mietminderung, zur Seite.

Was ist jedoch, wenn die Lärmbelästigung nicht von einem anderen Mieter im gleichen Haus ausgeht, sondern durch Baulärm auf dem Nachbargrundstück verursacht wird, wofür der Vermieter weder verantwortlich ist, noch hierauf Einfluss nehmen kann?

Die Frage war lange Zeit umstritten, auch weil unterschiedliche Senate beim BGH in der Vergangenheit zu unterschiedlichen und widersprüchlichen Entscheidungen gekommen waren. Nunmeht hat das Landgericht Berlin mit Beschluss vom 12.07.2018 (67 S 105/18) klargestellt, dass auch von einem Nachbargrundstück ausgehender Baulärm einen Mietmangel darstellt, mit der Konsequenz, dass dem Mieter ein Recht zur Mietminderung zusteht, obwohl der Vermieter bezogen auf den Baulärm nichts ausrichten kann.

Begründet hat das Landgericht seine Auffassung damit, dass die Frage eines Verschuldens des Vermieters bzw. die Frage nach der Möglichkeit der Einflussnahme keine Voraussetzung für das Vorliegen eines Mangels ist. Der Mangelbegriff sei verschuldensunabhängig. Es käme alleine auf die Frage an, ob die Nutzbarkeit der Wohnung durch den Lärm eingeschränkt sei oder nicht.

Fazit:

Auch wenn die Entscheidung für Vermieter erhebliche Nachteile bringen kann, ist sie dogmatisch zutreffend. Der Begriff des Mangels im Sinne von § 536 BGB knüpft in der Tat nicht an ein Verschulden an. Vermieter, die Wohnungen in Neubaugebieten anbieten, sollten deshalb versuchen, den Mietminderungsanspruch wegen Baulärm durch eine vertragliche Vereinbarung auszuschließen. Dies ist zwar nicht einfach, jedoch durch eine gut formulierte Individualvereinbarung möglich.