Sollte ein Wohnungseigentümer Schulden der Wohnungseigentümergemeinschaft aus privaten Mitteln begleichen, steht ihm kein Aufwendungsersatzanspruch gegen die übrigen Eigentümer zu, sondern nur gegen die Gemeinschaft selbst. Dies hat der BGH mit Urteil vom 25.03.2022 erneut bestätigt und vertieft (Urt. v. 25.3.2022 – V ZR 92/21).
Im vorliegenden Fall bestand die verwalterlose WEG aus zwei Eigentümern, die die Schulden der Gemeinschaft selbst bezahlten und wechselseitig Aufwendungsersatz vom anderen Eigentümer nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verlangten. Im vorgenannten Urteil bestätigt der BGH nochmals, dass in diesen Fällen grundsätzlich kein Ausgleichsanspruch zwischen den Eigentümern besteht, sondern nur zwischen dem zahlenden Eigentümer und der Gemeinschaft. Würde man einen Anspruch zwischen den Eigentümern aus GoA, Bereicherungsrecht oder aus § 9a IV WEG (bzw. 10 VIII a.F. WEG) bejahen, würde die Finanzhoheit der WEG und die im Innenverhältnis getroffenen Regelungen unterlaufen werden.
Das Landgericht Saarbrücken hatte hiervon eine Ausnahme gemacht und einen Aufwendungsersatzanspruch (genauer: eine Aufrechnung) deshalb durchgreifen lassen, weil der in Anspruch genommene Eigentümer zwischenzeitlich aus der Gemeinschaft ausgeschieden war und deshalb als Dritter zu betrachten war. Ihm sei es deshalb nicht mehr möglich, auf die Beschlussfassung der Gemeinschaft Einfluss zu nehmen und eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG anzustrengen, was die Ausnahme von dem vorgenannten Grundsatz rechtfertige.
Dem hat der BGH widersprochen und klargestellt, dass auch in diesem Fall die spätere Beendigung der Mitgliedschaft den Anspruch nicht zu „normalen“ Drittgläubigerforderungen werden lässt, sondern sich auch der ausgeschiedene Eigentümer an die Gemeinschaft halten muss.
Interessanter Weise erklärt der BGH weiter, dass, falls die WEG wie vorliegend nicht mit Finanzmitteln ausgestattet ist und Beschlüsse über Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und über die Erhebung einer Sonderumlage fehlen, der (ausgeschiedene) Gläubiger den Anspruch der Gemeinschaft gegen ihre Mitglieder auf ordnungsgemäße Verwaltung, insbesondere durch Beschlussfassungen über die Zuführung von Mitteln an die Gemeinschaft, oder aber deren Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Pflichten der Mitglieder im Zusammenhang mit der ordnungsgemäßen Finanzausstattung der Gemeinschaft, pfänden könne.
Es gilt daher weiterhin – oder sogar umso mehr – dass Vorsicht geboten ist, wenn Wohnungseigentümer Schulden der WEG begleichen. Es ist in diesen Fällen nicht einfach das vorgeschossene Geld zurück zu bekommen.
Zum Autor:
Rechtsanwalt Serdar Koc ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er berät und vertritt deutschlandweit WEG-Verwalter und gewerbliche Großvermieter.
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