Keine Verlängerung der 6-monatigen Verjährungsfrist im Formularmietvertrag

Im Mietrecht gelten unterschiedliche Verjährungsfristen. Während beispielsweise Ansprüche des Vermieters wegen offener Mieten innerhalb der Regelverjährungsfrist von 3 Jahren geltend zu machen sind, verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache bereits in 6 Monaten (§ 548 Abs. 1 S. 1 BGB). Die Verjährung beginnt dabei mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 S. 2 BGB).

Geht es also um die typischen Fälle, in denen die Mietwohnung verändert oder beschädigt zurückgegeben wird, so muss sich der Vermieter mit der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen spurten. Ergreift er innerhalb der 6-Monatsfrist ab Rückerhalt der Mietsache keine verjährungshemmenden Maßnahmen, wie beispielsweise das Einreichen einer Klageschrift, so sind seine Schadensersatzansprüche verjährt. Die bloße außergerichtliche Geltendmachung reicht dabei nicht, um die Verjährung zu hemmen.

Der BGH hatte nun einen Fall zu entscheiden, in dem die Verjährungsfrist wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in einem Formularmietvertrag von 6 Monaten auf 12 Monate erweitert wurde. Es stellte sich die Frage, ob diese vertragliche Vereinbarung, die die Rechte des Mieters einschränkt, wirksam ist.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 08.11.2017 (VIII ZR 13/17) entschieden, dass eine solche Klausel in einem Formularmietvertrag unwirksam ist, da sie die Rechte des Mieters beschneide und mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung - zeitnahe Rechtssicherheit und Rechtsklarheit - nicht in Einklang zu bringen wäre.

FAZIT: Die Entscheidung des BGH überrascht nicht wirklich. Die im Formularmietvertrag vereinbarte Verlängerung der Verjährungsfrist weicht einfach zu krass von der gesetzlichen Regelung ab. Interessant wäre es zu wissen, wie der BGH entschieden hätte, wenn die Verjährungsfrist vielleicht lediglich um wenige Monate verlängert worden wäre. Wäre die Abweichung dann ebenfalls noch zu vehement?

In jedem Fall bleibt eine Verlängerung der Verjährungsfrist im Einzelfall durch eine individualvertragliche Regelung möglich.