Bei Beendigung eines Mietverhältnisses kommt es häufig deshalb zum Streit, da die Mietsache nicht im ursprünglichen Zustand, sondern beispielsweise beschädigt, zurückgegeben wird.
In diesen Konstellationen stehen dem Vermieter grundsätzlich Schadensersatzansprüche gegen den Mieter zu. In rechtlicher Hinsicht stellte sich jedoch stets die Frage, ob der Vermieter dem Mieter zunächst eine Frist zur Nachbesserung, also zur Beseitigung der Schäden, setzen muss, bevor er Schadenersatz geltend machen kann, oder, ob er direkt vom Mieter Geldersatz fordern kann.
Mit Urteil vom 27.06.2018 (XII ZR 79/17) hat der für das Gewerbemietrecht zuständige Senat beim BGH einen Fall entschieden, in dem eine Lagerhalle mit Schmierstoffen, Öl und Chemikalien kontaminiert zurückgegeben wurde. Der Vermieter forderte direkt Schadenersatz für die Beseitigung dieser Schäden, ohne dem Mieter zuvor eine Frist zur Beseitigung gesetzt zu haben.
Der BGH gab dem Vermieter in dieser Konstellation recht. Nach Auffassung des Senats muss unterschieden werden, ob es sich bei der Pflichtverletzung wegen der der Vermieter Schadenersatz begehrt, um die Nicht- oder Schlechterfüllung einer Leistungspflicht aus dem Vertrag oder lediglich um die Verletzung einer Nebenpflicht handelt. Denn nur die Verletzung einer Leistungspflicht aus dem Vertrag erfordere die Nachfristsetzung.
Im gegebenen Fall habe der Mieter die Obhutspflicht, wonach er die Mietsache nicht schädigen dürfe, die eine Nebenpflicht darstelle, verletzt. Aus diesem Grund könne der Vermieter direkt Schadenersatz verlangen.
FAZIT:
Die Unterscheidung zwischen Verletzung einer Leistungspflicht und Verletzung einer Nebenpflicht ist nicht immer einfach. Wird im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, so handelt es sich hierbei um eine Leistungspflicht. Für der Mieter die schöne Reparaturen nicht aus, so muss der Vermieter ihm zunächst eine Nachfrist setzen, bevor Schadenersatz verlangt werden kann. Um eine Fehleinschätzung der Pflichten zu vermeiden und keine Ansprüche zu verlieren, sollte dem Mieter stets eine Frist gesetzt werden, bevor Schadenersatz verlangt wird.
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