Seit dem Jahr 2004 gibt es im Saarland die Pflicht bei Neu- oder Umbauten Rauchmelder zu installieren. Für Bestandsbauten gibt es -anders als dies in anderen Bundesländern der Fall ist- noch keine Pflicht zur Nachrüstung von Rauchmeldern. Eine solche Pflicht soll jedoch, mit einer Übergangsregelung, in Kürze kommen.
Das LG Braunschweig hatte sich im Jahr 2014 mit dem Thema Rauchmelder zu beschäftigen. In Niedersachen existiert in § 44 Abs. 5 der Bauordnung eine Pflicht zur Nachrüstung von Bestandswohnungen mit Rauchmeldern bis zum 31.12.2015.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wollte dieser Verpflichtung nachkommen und beschloss in einer Eigentümerversammlung, dass sämtliche Wohnungen von einer Fachfirma mit Rauchmeldern ausgestattet werden und zugleich mit dieser Fachfirma ein 10-Jahresvertrag zur Wartung und Überprüfung der Rauchmelder abgeschlossen wird. Die Kosten sollten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Der Beschluss wurde von einem Miteigentümer angefochten, da dieser seine Wohnung bereits mit Rauchmeldern ausgestattet hatte und der Auffassung war, diese selbst warten und überprüfen zu können.
Das erstinstanzliche Gericht sowie das LG Braunschweig (als Berufungsgericht, Urteil vom 07.02.2014 - 6 S 449/13) gaben dem anfechtenden Eigentümer Recht.
Nach Auffassung des LG Braunschweig widerspreche der Beschluss deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, da durch die Pflicht zur Nachrüstung von Rauchmeldern zwar die Eigentümergemeinschaft geschützt werden solle, dies jedoch nicht soweit ginge, dass unbedingt ein einheitlicher Wartungsvertrag abgeschlossen werden müsse. Vielmehr wäre dem Schutzzweck auch dann genüge getan, wenn jeder einzelne Eigentümer Rauchmelder anschaffe und die regelmäßige Wartung und Funktionsfähigkeit der Verwaltung nachweise. Auch hätte berücksichtigt werden müssen, dass dem Eigentümer, der bereits auf eigene Kosten Rauchmelder angeschafft hat, so doppelte Kosten entstünden. Der Beschluss wurde aufgehoben.
Nähere Betrachtung der Entscheidung:
Auf den ersten Blick erscheint das Urteil logisch. Wieso sollten auch Eigentümer, die bereits in Eigenregie Rauchmelder angeschafft haben, nochmals mit Kosten belastet werden?
Unter Gesichtspunkten des Wohnungseigentumsrechts ist die Entscheidung jedoch problematisch:
Es ist nunmal üblich, dass sich der Einzelne dem Willen der Gemeinschaft unter zu ordnen hat, sofern dieser auf sachlichen Erwägungen beruht und ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Auch im Falle der Ausstattung mit Rauchmeldern liegt es im Ermessen der Mehrheit zu entscheiden, welche Varianten von Rauchmeldern gewählt werden bzw. wie die Ausstattung aussehen soll. Die Gemeinschaft darf im Rahmen ihrer Verwaltungsbefugnis entscheiden, ob eine Mindestausstattung gewünscht ist oder eine Vollausstattung erfolgen soll. Würde man der Meinung der braunschweiger Gerichte folgen, so könnten einzelne Eigentümer beispielsweise auch eigene Hausmeisterverträge abschließen, den Winterdienst selbst ausführen, eigene Handwerker beauftragen und auch sonst die Mehrheitsverwaltung unterlaufen. Ein Chaos wäre vorprogrammiert.
Die Entscheidung des LG Braunschweig, so salomonisch sie auch wirken mag, wird vermutlich eine Einzelfallentscheidung bleiben, der sich die übrigen Gerichte nicht anschließen werden.
Für den Wohnungseigentümer bedeutet dies, dass er damit rechnen muss, dass in absehbarer Zeit Rauchmelder angeschafft werden, an deren Kosten er sich beteiligen muss, auch wenn er vielleicht im Vorfeld eigene Rauchmelder angeschafft hat.
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