Zur Instandhaltungsrücklage

Dürfen sich die Eigentümer bzw. der Verwalter an der Instandhaltungsrücklage bedienen, sofern bei der Gemeinschaft ein finanzieller Engpass entsteht?

Diese ist Fragestellung ist naheliegend. Stellt sich nämlich bei der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft heraus, dass die vereinnahmten Wohngelder, beispielsweise auf Grund des Zahlungsverzugs eines oder mehrerer Eigentümer, nicht ausreichen um die monatlichen Lasten zu tragen, so ist für die Eigentümer bzw. den Verwalter oftmals nicht ersichtlich, warum sie sich nicht der ersparten Instandhaltungsrücklage bedienen sollten, um den Engpass zu überwinden. Dies stellt den geringsten Aufwand dar. Das angesparte Geld ist vorhanden.

Gleichwohl ist dies nicht zulässig.

Die Instandhaltungsrücklage dient nach ihrem Zweck einzig dazu, sicherzustellen, dass die Gemeinschaft über die finanziellen Mittel verfügt um im Notfall oder bei Bedarf erforderliche Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchführen zu können.

Die Verwendung der Instandhaltungsrücklage zur Deckung laufender Ausgaben ist jedenfalls mit ihrer Zweckbestimmung nicht vereinbar (BayObLG, WuM 1995, 341). Im Falle eines unvorhersehbaren Finanzbedarfs der Gemeinschaft ist eine Sonderumlage zu erheben.

Das LG Berlin hatte im Jahr 2013 einen Fall zu entscheiden indem die Entlastung eines Verwalters von Eigentümern angefochten wurde weil der Verwalter regelmäßig bei Wohngeldrückständen auf die Instandhaltungsrücklage zugriff. Dabei versäumte es dieser Verwalter sogar die Instandhaltungsrücklage getrennt vom Wohngeldkonto anzulegen. Die finanziellen Mittel waren auf einem Wohngeldkonto "vermischt".

Das LG Berlin entschied (mit Beschluss vom 26.11.2013 - 55 S 69/11) dahingehend, dass der Anfechtungsklage stattzugeben war. Nach Auffassung des Gerichts hatte der Verwalter durch seinen Umgang mit der Instandhaltungsrücklage seine Pflichten grob verletzt, da er die im Rechtsverkehr gegebene Sorgfalt in einem ungewöhnlich hohen Maß verletzt habe. Immerhin handele es sich um einen gewerblichen Verwalter, der den Eigentümern eine Leistung schulde, die den kaufmännischen, rechtlich-organisatorischen und technischen Aufgabenbereich der Verwaltung abdecken müsse. Mit seiner Handhabung habe er gegen fundamentale Rechtsprinzipien des WEG-Rechts verstoßen. Das Gericht legte dem Verwalter, auf Grund seiner gravierenden Fehler, sogar die Kosten des Rechtsstreits auf (§ 49 Abs. 2 WEG).

Fazit:

Auch wenn es auf den ersten Blick die bessere und schnellere Lösung darstellt sich im Bedarfsfall an der vorhandenen Instandhaltungsrücklage zu bedienen, so sollte jeder Verwalter, nach dem oben aufgezeigten, tunlichst hiervon die Finger lassen. Neben dem Risiko im Anfechtungsfall die Prozesskosten auferlegt zu bekommen, stellt der Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage bei finanziellem Engpass auch eine vertragliche Schlechtleistung dar. Der Verwalter setzt sich Schadensersatzansprüchen wegen eines Verstoßes gegen seine Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung aus.

Das Mittel der Wahl ist die Sonderumlage.